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Leitlinien zur Prüfung bei Immobiliardarlehen

Leitlinien zur Kreditwürdigkeitsprüfung bei Immobiliardarlehen

 

"Am 30.04.2018 ist die „Immobiliar-Kreditwürdigkeitsprüfungsleitlinien-Verordnung (ImmoKWPLV)“ im Bundesgesetzblatt (BGBl. I S. 529) verkündet worden. Sie tritt damit am 01.05.2018 in Kraft. Das Bundesministerium der Finanzen (BMF) und das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) stellen mit dieser Verordnung Leitlinien zu den Kriterien und Methoden der Kreditwürdigkeitsprüfung bei Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen auf.

Die Verordnung betrifft die Kreditwürdigkeitsprüfung bei Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen. Mit dem Gesetz zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie und zur Änderung handelsrechtlicher Vorschriften wurden insbesondere die Anforderungen an die Kreditwürdigkeitsprüfung in §§ 505a ff. BGB und § 18a des Kreditwesengesetzes (KWG) mit Wirkung zum 21.03.2016 neu geregelt und verschärft. Danach darf der Darlehensgeber einen Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag nur abschließen, wenn aus der Kreditwürdigkeitsprüfung hervorgeht, dass wahrscheinlich ist, dass der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen, die im Zusammenhang mit dem Darlehensvertrag stehen, vertragsgemäß nachkommen wird (§ 505a Absatz 1 Satz 2 BGB, 2. Halbsatz BGB und § 18a Absatz 1 Satz 2, 2. Halbsatz KWG).

Der IVD hat die Regelung kritisiert, weil sie zu einer Kreditklemme führte. Denn ältere Menschen erhielten trotz entsprechender Sicherheiten keinen Kredit mehr, weil nicht wahrscheinlich war, dass sie zu ihren Lebzeiten den Kredit vertragsgemäß tilgen würden. Betroffen waren aber auch jüngere Menschen, die am Beginn ihrer beruflichen Laufbahn stehen und deren zukünftiges Einkommen noch nicht feststeht.

Dem Ruf nach einer entsprechenden Korrektur des Gesetzes ist der Gesetzgeber nicht nachgekommen, sondern hat statt dessen Leitlinien zur Anwendung des Gesetzes erlassen.

Das BMJV führt hierzu aus:

Mit der ImmoKWPLV sollen nach Inkrafttreten des Gesetzes zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie in der Praxis aufgetretene Fragen zur Auslegung der Vorschriften zur Kreditwürdigkeitsprüfung geklärt werden.

Sie erhebt allerdings nicht den Anspruch einer umfassenden Regelung der Kreditwürdigkeitsprüfung und ist damit nicht als „Handbuch der Kreditwürdigkeitsprüfung“ zu verstehen.

Parallel zur Verkündung der Verordnung wurde deren Begründung - ebenfalls am 30.04.2018 - im BGBl. bekannt gegeben.

Weitere Informationen zum Thema hat das Öffnet externen Link in neuem FensterBMJV auf seiner Homepage veröffentlicht."

Quelle: BMJV online sowie NWB Datenbank und IVD:Öffnet externen Link in neuem Fenster https://ivd.net/2018/04/leitlinien-zur-kreditwuerdigkeitspruefung-bei-immobiliardarlehen/

Baukindergeld soll rückwirkend zum 1. Januar kommen

"Union und SPD signalisieren, dass sie dem Mangel an bezahlbarem Wohnraum und der unzureichenden Wohneigentumsquote in Deutschland entschlossen und zügig entgegentreten möchten. Die Fraktionsspitzen von Bund und Ländern treten aufs Gaspedal, jetzt muss die Wohnraumoffensive volle Fahrt aufnehmen." Mit diesen Worten begrüßt Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes IVD, die ersten Ergebnisse aus der Klausurtagung der Geschäftsführenden Vorstände der Regierungsfraktionen und der parallel stattfindenden Konferenz der CDU/CSU-Fraktionsvorsitzenden von Bund und Ländern.

Die Fraktionsspitzen von Union und SPD im Bundestag hatten sich gestern Nachmittag auf die zügige Umsetzung zentraler wohnpolitischer Vorhaben aus dem Koalitionsvertrag geeinigt. So sollen unter anderem noch in diesem Sommer die rechtlichen Grundlagen für die Einführung des Baukindergelds geschaffen werden. Der Anspruch auf Baukindergeld soll laut Beschluss rückwirkend ab dem 1. Januar 2018 gelten. Anspruchsberechtigt sind Haushalte mit mindestens einem Kind unter 18 Jahren und einem zu versteuernden Haushaltsjahreseinkommen von bis zu 90.000 Euro. Dieser Betrag erhöht sich pro weiterem Kind um 15.000 Euro. Die Förderung gilt für den erstmaligen Erwerb von Wohneigentum im Neubau oder Bestand.

"Wir begrüßen, dass neben dem Neubau auch der Kauf von Bestandsimmobilien gefördert werden soll. Die eigenen jahrelang gemieteten vier Wände zu erwerben, ist ein großer Wunsch vieler Familien", so Schick. Der IVD-Präsident weiter: "Das Baukindergeld wird jungen Familien deutliche Vorteile bringen. So kann zum Beispiel eine Immobilie mit einem Kreditvolumen von 100.000 Euro einen monatlichen Kreditratenvorteil von bis zu 24 Prozent erbringen. Ein Immobilienkreditvolumen von 270.000 Euro lässt eine Ermäßigung von bis zu 10 % der monatlichen Kreditrate zu." Aus Sicht des IVD sollte "eine intelligente Ausgestaltung des Baukindergeldes" mit einem Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer verknüpft werden können. „Das wäre das ehrlichste und einfachste Instrument der Wohneigentumsförderung", sagt Schick.

Er verweist dabei auf die Konferenz der CDU/CSU-Fraktionsvorsitzenden von Bund und Ländern, an der er gestern in Frankfurt am Main als Vertreter der Immobilienwirtschaft teilnahm und erneut für einen Freibetrag bei den Vertretern der Länder warb. "Hier sind die Ländervertreter etwas weiter als der Bund. Sie sprechen sich klar für einen Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer aus, aber im Koalitionsvertrag ist lediglich ein Prüfauftrag notiert." Auf der Konferenz unter dem Vorsitz des Thüringer CDU-Fraktionschefs Mike Mohring hatte Schick auch gegen die Einführung einer Grundsteuer C argumentiert.

"Die Grundsteuer C würde ihr eigentliches Ziel, nämlich Bauland zu mobilisieren, verfehlen. Als es die Grundsteuer C schon in den Jahren 1961 und 1962 gab, hat sie die Spekulationen sogar noch angetrieben. Kleine private Investoren waren aufgrund des Kostendrucks gezwungen, die Grundstücke zu verkaufen, größere Investoren konnten sich leisten, die höheren Kosten einzupreisen", so Schick.

Der IVD-Präsident weiter: "Die CDU/CSU-Fraktionsvorsitzenden der Länder wollen sich für mehr Neubau, mehr Wohneigentum und weniger Regulierungen einsetzen. Das ist ein gutes Signal. Denn die Herausforderungen auf dem Wohnungsmarkt sind nur in enger Zusammenarbeit zwischen Bund, Ländern, Kommunen und der Immobilienwirtschaft zu lösen." (Hier finden Sie die komplette Beschlussvorlage.)

Weitere Punkte aus dem Beschlusspapier der Geschäftsführenden Fraktionsvorstände von CDU/CSU und SPD

Mehr Transparenz mit Auskunftspflicht: Union und SPD wollen eine gesetzliche Auskunftspflicht für Vermieter zur Offenlegung der Vormiete einführen, wenn sich der Vermieter bei der Begründung des Mietverhältnisses auf diese beruft.

Begrenzung der Modernisierungsumlagefähigkeit: Die Umlagefähigkeit von Modernisierungskosten in Gebieten geltender Kappungsgrenze für Mieterhöhungen sollen von derzeit elf auf zukünftig acht Prozent beschränkt werden. Diese Regelung soll auf fünf Jahre eingeführt werden. Zusätzlich wird eine Kappungsgrenze für Mieterhöhungen nach einer Modernisierung eingeführt. Danach darf die monatliche Miete nach einer Modernisierung um nicht mehr als 3 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von 6 Jahren erhöht werden.

Förderung des Mietwohnungsneubaus durch Sonder-Afa: Eine bis Ende des Jahres 2021 befristete steuerliche Sonderabschreibung soll eingeführt werden. Sie beträgt – zusätzlich zur linearen Abschreibung von zwei Prozent jährlich – über einen Gesamtzeitraum von vier Jahren fünf weitere Prozentpunkte pro Jahr.

 

Quelle: Öffnet externen Link in neuem Fensterhttps://ivd.net/2018/05/baukindergeld-soll-rueckwirkend-zum-1-januar-kommen/

Das neue Bauvertragsrecht

Wo Licht ist, ist bekanntlich auch Schatten. Das gilt auch für das neue Bauvertragsrecht. Bisher wurden Neubauten oder komplexe Modernisierungen durch die Regeln des Werkvertrages realisiert, also einem Vertragstyp, der auch bei einer einfachen Reparatur einer Waschmaschine zur Anwendung kommt. Seit dem 1. Januar 2018 gilt ein Regelwerk, welches einen gerechten Interessenausgleich zwischen privaten Bauherren und Bauunternehmern oder Bauträgern herstellen soll. Hierzu hat der Gesetzgeber das seit über 100 Jahren grundsätzlich unveränderte Werkvertragsrecht neu strukturiert und in den Paragrafen 650a ff BGB den "Bauvertrag", den "Verbraucherbauvertrag" und den "Bauträgervertrag" erstmalig geregelt. Herausgekommen ist ein sehr komplexes Regelwerk, welches sich nun erst einmal in der Praxis einfinden muss. Bis es soweit ist, wird es voraussichtlich noch viel Streit geben, der nicht nur die Gerichte beschäftigen wird.

Ein Kernanliegen der Neuregelungen liegt darin, private Bauherren zu stärken. Dies wird insbesondere beim Verbraucherbauvertrag sichtbar, den Neubau (klassisch Fertighaus) und erhebliche Umbaumaßnahmen für einen Verbraucher regelt. Die Neuregelungen im Detail:

Bauherren haben einen Anspruch auf eine differenzierte Baubeschreibung, die ihnen vor Abschluss des Vertrages vorgelegt werden muss. Bauträger und Schlüsselfertiganbieter etwa müssen somit ihren Kunden rechtzeitig vor Vertragsschluss eine Baubeschreibung mit Angaben zu Art und Umfang der angebotenen Leistungen, Gebäudedaten, Plänen mit Raum- und Flächenangaben, Grundrissen sowie einer Beschreibung der Baukonstruktion und gegebenenfalls des Innenausbaus, der gebäudetechnischen Anlagen, der Elektroinstallationen und der Sanitärobjekte zur Verfügung stellen. Die Baubeschreibung hat zudem verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Werks zu enthalten. Steht der Beginn der Baumaßnahme noch nicht fest, ist ihre Dauer anzugeben. Aus Sicht des Verbraucher ist die Beschreibung gut, insbesondere um eine Vorstellung vom Umfang zu erhalten und diese mit anderen Baubeschreibungen zu vergleichen.

Verbraucher erhalten ein Widerrufsrecht. Sie können Bauverträge 14 Tage nach deren Abschluss widerrufen, sofern diese nicht notariell beurkundet sind. Macht ein Verbraucher hiervon Gebrauch, muss er Wertersatz leisten. Wertersatz ist auch dann zu leisten, wenn das bisherige Werk Mängel aufweist.

Wird ein noch zu errichtendes Gebäude nebst Grundstück erworben, sind die Regeln des Bauträgervertrages einschlägig. Beim Bauträgervertrag gibt es jedoch keine freie oder außerordentliche Kündigung, kein einseitiges Anordnungsrecht und kein Widerrufsrecht. Zudem wird die Baubeschreibung nicht automatisch Vertragsbestandteil. Dies gilt es zu beachten.

Aus Sicht der Werkunternehmer ist die neu geregelte Abnahmefiktion durchaus positiv. Diese tritt ein, wenn der Besteller sich binnen einer vom Werkunternehmer nach Fertigstellung gesetzten angemessenen Frist die Abnahme ohne Benennung von Mängeln verweigert oder sich gar nicht rührt. Bei Bestellern, die Verbraucher sind, gilt dies jedoch nur dann, wenn diese zusammen mit der Abnahmeaufforderung auf die Folgen einer fehlenden Angabe von Mängel in Textform hingewiesen wurden. Der Besteller kann die Fiktion der Abnahme dadurch verhindern, dass er mindestens einen konkreten Mangel innerhalb der vom Bauunternehmer gesetzten Frist rügt, wobei es hierfür grundsätzlich nicht darauf ankommt, ob der eingewendete Mangel tatsächlich besteht bzw. ob es sich bei dem Mangel um einen wesentlichen oder unwesentlichen Mangel handelt."

Quelle: Öffnet externen Link in neuem Fensterhttps://ivd.net/2018/01/das-neue-bauvertragsrecht/

WBS auch für mittlere Einkommen

Antrag WBS Foto: Jens Kalaene/Archiv © dpa

"In Berlin sollen künftig auch Menschen mit mittleren Einkommen Neubau-Sozialwohnungen beziehen können. Der Senat beschloss am Dienstag (6. Februar 2018) eine entsprechende Verordnung.

Demnach sollen etwa Busfahrer, Polizisten oder Krankenschwestern, die bislang über den Einkommensgrenzen lagen, einen speziellen Wohnberechtigungsschein (WBS) beantragen können. Damit können sie dann subventionierte Neubauwohnungen für anfänglich 8 Euro je Quadratmeter mieten. Bisher gab es nur einen WBS für untere Einkommensgruppen, der zur Anmietung von Sozialwohnungen für 6,50 Euro je Quadratmeter berechtigt. An den Einkommensgrenzen für diesen Personenkreis ändert sich nichts."

Quelle: Öffnet externen Link in neuem Fensterhttps://www.berlin.de/special/immobilien-und-wohnen/nachrichten/5184196-2340281-wohnberechtigungsschein-nun-auch-fuer-mi.html

Grundstückswerte in Berlin weiter gestiegen

Baukräne in Berlin. Foto: Jens Kalaene/Archiv © dpa

"Die Bodenrichtwerte sind auch in diesem Jahr nahezu stadtweit gestiegen, wie aus den neuesten Daten des Berliner Gutachterausschusses hervorgeht.

Die Spanne reicht von günstigen Grundstücken für 170 Euro je Quadratmeter am Kleinen Müggelsee bis zu 60.000 Euro am Pariser Platz. Bei Flächen für Mehrfamilienhäuser sind Preissteigerungen von einem Viertel bis zwei Drittel weiter gang und gäbe.

Preise steigen nicht für alle Grundstücke

Bei Ein- und Zweifamilienhausgrundstücken deuten die bislang bekannten Daten darauf hin, dass die Preise nicht mehr so stark steigen wie vor Jahresfrist. Der Bodenrichtwert gibt den durchschnittlichen Wert von Grundstücken in einer bestimmten Lage an. Grundlage sind die Kaufverträge des Vorjahres, in diesem Fall 2017. Bei bebauten Grundstücken bestimmen die Gutachter den Wert, der sich ohne Haus ergäbe."

Quelle: Öffnet externen Link in neuem Fensterhttps://www.berlin.de/special/immobilien-und-wohnen/nachrichten/5189013-2340281-grundstueckswerte-in-berlin-weiter-gesti.html

Einheitsbewert. Grundsteuer m. Verfassung unvereinbar

Das Bundesverfassungsgericht hat heute über die Einheitsbewertung bei der Grundsteuer verhandelt. „Das Gericht hat heute natürlich keine Entscheidung verkündet. Es hat aber deutlich zu erkennen gegeben, dass das geltende Recht nicht mit der Verfassung vereinbar ist, weil die Einheitswerte von den heutigen Werten stark abweichen“, kommentiert Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes IVD, die mündliche Verhandlung. Naturgemäß habe sich das Gericht mit konkreten Reformvorschlägen zurückgehalten. Es ist davon auszugehen, dass das Gericht die Grundsteuer nicht für verfassungswidrig erklären wird, sondern dem Gesetzgeber eine Frist setzen wird, innerhalb derer es eine Neuregelung schaffen muss. Den Worten des Vorsitzenden war jedoch deutlich zu entnehmen, dass das Gericht nicht gewillt ist, die derzeitige verfassungswidrige Situation weitere zehn Jahre zu tolerieren. Damit dürfte der Vorschlag des Bundesrates, die Grundsteuer in Zukunft anhand der Kostenwerte zu bemessen, hinfällig sein, da zur Ermittlung der Kostenwerte eine Übergangsfrist von zehn Jahren nötig wäre. „Der Gesetzgeber steht vor einer großen Herausforderung. Die Reform darf nicht zu mehr Bürokratie führen und es darf keine enormen zusätzlichen finanziellen Belastungen für Mieter und Eigentümer geben“, so Schick. Mit dem Vorschlag des Bundesrates (Drucksachen 18/10753 und 18/10751) liegt bereits ein Entwurf für eine Neuregelung der Grundsteuer vor. Danach soll Bemessungsgrundlage in Zukunft der sogenannte Kostenwert sein, der sich aus dem Bodenrichtwert und einem stark typisierten Gebäudesachwert zusammensetzt. Der IVD-Steuerexperte Hans-Joachim Beck warnte schon im Vorfeld der Verhandlung dringend davor, diesen Gesetzesvorschlag umzusetzen. „Durch die vorgeschlagenen Kostenwerte wäre eine ständige Erhöhung der Grundsteuer vorprogrammiert. Steigende Bodenwerte und Baupreise würden auch ohne Anhebung der Hebesätze zu einem stetigen Anstieg der Grundsteuer führen. Zwar könnten die Gemeinden insofern ‚gegensteuern‘, indem sie die Hebesätze entsprechend absenkten. Nach der bisherigen Erfahrung ist damit aber kaum zu rechnen. Seit 1990 ist der durchschnittliche Hebesatz für die Grundsteuer B in Gemeinden mit mehr als 20.000 Einwohnern von 300 auf 517 Prozent gestiegen“, so Beck. Zudem würden Neubauten gegenüber Altbauten aufgrund der steigenden Baukosten benachteiligt. „Der volle Ansatz der Bodenwerte würde vor allem in den Städten und in den begehrten Wohnlagen zu einer ‚explosionsartigen‘ Erhöhung der Grundsteuer führen. Wer sich etwa in den 70-iger Jahren am damaligen Rand einer Großstadt ein Einfamilienhaus gekauft hat, würde eine Vielfaches der bisherigen Steuer zahlen müssen“, sagt Beck. Er verweist darauf, dass Prof. Johanna Hey vom Institut für Steuerrecht an der Universität Köln in ihrem Gutachten, das die BID Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland in Auftrag gegeben hat, festgestellt habe, dass der Kostenwert auch verfassungsrechtlich bedenklich sei. Nach Ansicht des IVD ist auch der Vorschlag, bei sämtlichen Grundstücken nur den Bodenwert zu berücksichtigen, verfassungswidrig. Zwar ließe sich eine derartige Bewertung leicht umsetzen, weil die Bodenwerte bereits vorliegen. Dadurch würden jedoch bebaute und unbebaute Grundstücke gleichheitswidrig behandelt und unbebaute Grundstücke im Verhältnis zu ihrem Verkehrswert stärker belastet als bebaute Grundstücke. Beck: „Eine Grundsteuerreform muss kurzfristig umsetzbar und aufkommensneutral sein. Die unterschiedlichen Nutzungsarten müssen berücksichtigt, die Nutzer dürfen nur zumutbar belastet werden und eine nachhaltige Stadt- und Raumentwicklung muss möglich sein.“ Aus Sicht des IVD bietet sich daher das sogenannte Äquivalenzzahlen–Modell an, das von den Ländern Bayern, Baden-Württemberg und Hessen entwickelt worden ist. „Bei dem Südländer-Modell“ ergibt sich die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer aus den Flächen des Grundstücks und des Gebäudes. Die verschiedenen Nutzungsarten können durch unterschiedliche Multiplikatoren berücksichtigt werden. Ein solches Modell hätte außerdem den Vorteil, dass steigende Grundstückspreise und Baukosten nicht zu einem automatischen Anstieg der Grundsteuer führen würden“, so IVD-Präsident Jürgen Michael Schick. Berlin, 16. Januar 2018"

Quelle: Öffnet externen Link in neuem Fensterhttps://ivd.net/2018/01/reform-der-grundsteuer-ivd-plaediert-fuer-suedlaender-modell/

Winterdienst: Schneeräumen ist Pflicht

"Schnee macht Hausbesitzern viel Arbeit. Denn es gibt gesetzliche Vorgaben, wie genau ein Weg zu räumen ist - und wann.

 

Bei Schnee und Eis führt kein Weg am Räumen der Gehwege vor dem Haus vorbei. Generell sind dafür die Grundstückseigentümer und Vermieter verantwortlich - im Mietvertrag können hierzu aber auch die Mieter verpflichtet werden. «Nur streuen reicht nicht», sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. «Streuen ist eine Sofortmaßnahme gegen Glatteis.» Früher oder später müssten aber Eis und Schnee beseitigt werden. Das gelte für alle Wege mit Publikumsverkehr, also auch die Strecke zu den Mülltonnen.

Räum- und Streupflicht beginnt gegen 7.00 Uhr

 

Schneit es über längere Zeit, muss auch mehrfach am Tag geräumt werden, sagt Ropertz. Die örtliche Satzungen regeln die Zeiten für das Räumen. Ist das nicht der Fall, können sich Eigentümer und Mieter an der Rechtsprechung orientieren. Laut einem Urteil des Oberlandesgerichts Koblenz beginnt die Räum- und Streupflicht gegen 7.00 Uhr mit Beginn des «allgemeinen Verkehrs» (Az.: 5 U 101/08) und endet einem Urteil des Bundesgerichtshofs zufolge gegen 20.00 Uhr (Az.: VI ZR 125/83).

Schnee auf dem Dach kann gefährlich werden

 

Auch beim Schnee auf dem Dach müssen Hausbesitzer aufpassen: Hier sollte die weiße Decke geräumt werden, bevor ihre maximale Traglast ausgereizt ist. Einige Zentimeter hält das Dach aus, aber verdichtet sich der Schnee zu Eis, kann Einsturzgefahr drohen. So könne zehn Zentimeter Nassschnee bis zu 40 Kilogramm pro Quadratmeter wiegen, erklärt Horst Lenz, Präsident der Ingenieurkammer Rheinland-Pfalz. Eine ebenso dicke Eisschicht könne sogar ein Gewicht von bis zu 90 Kilogramm pro Quadratmeter haben.

Wieviel Schnee hält ein Dach aus?

 

Wie viel ein Dach tragen muss, ist abhängig davon, in welcher Schneelastzone das Haus steht, erläutert Lenz. In Gebieten mit dem niedrigsten Schneeaufkommen müssten Dächer mindestens 75 Kilogramm je Quadratmeter halten können. Die Werte für das jeweilige Dach können Hausbesitzer im Standsicherheitsnachweis des Dachs nachlesen oder beim örtlichen Bauamt erfragen."

 

Quelle: Öffnet externen Link in neuem Fensterhttps://www.berlin.de/special/immobilien-und-wohnen/nachrichten/2856714-2340281-winterdienst-schneeraeumen-ist-pflicht-s.html

Berlin bald eine der teuersten Städte?

"Steigende Mieten und Wohnungspreise könnten nach einer Studie der Deutschen Bank für Berliner noch lange zum Alltag gehören - und die Hauptstadt zu einer der teuersten Städte Deutschlands machen.

 

Viele Faktoren sprächen dafür, dass die Entwicklung weit über das Jahr 2020 hinaus andauern könnte. «Berlin könnte im Zuge dieser Entwicklung zu einer der teuersten deutschen Metropolen oder zumindest Städte werden», heißt es im aktuellen «Deutschland-Monitor» der bankeigenen Forschungseinrichtung.

Zu wenige Wohnungen, sinkende Arbeitslosigkeit

 

Hauptgrund ist demnach, dass Berlin nicht genug baue. In keiner der acht größten deutschen Städte gebe es ein so großes Ungleichgewicht zwischen genehmigten und verwirklichten Bauvorhaben. Währenddessen steigerten Zuzug und nachlassende Arbeitslosigkeit die Nachfrage. Im vergangenen Jahr sind die Angebotsmieten in Berlin nach der Analyse um elf Prozent gestiegen - stärker als in den Vorjahren. Haus- und Wohnungspreise legten demnach um zehn Prozent zu.

Steigt das Risiko für eine Preisblase am Häusermarkt?

 

In der Studie sagen die Forscher für 2018 weiter steigende Mieten und Kaufpreis in deutschen Großstädten voraus. Grund sei vor allem der Mangel an Wohnraum und die gute Lage am Arbeitsmarkt. Eine sinkende Nachfrage nach Immobilien oder ein deutlich größeres Angebot seien nicht abzusehen und die leicht steigenden Zinsen für Finanzierungen dämpften den Boom nur etwas. Die Überbewertungen und das «Risiko einer ausgewachsenen Preisblase» am deutschen Häusermarkt würden steigen, folgern die Ökonomen.

Bundesbank sieht keine Blase

 

Zuletzt hatte bereits die Bundesbank von Überbewertungen von 15 bis 30 Prozent bei Wohnimmobilien in deutschen Städten berichtet. Eine Blase sieht sie aber nicht."

 

Quelle: Öffnet externen Link in neuem Fensterhttps://www.berlin.de/special/immobilien-und-wohnen/nachrichten/5155085-2340281-berlin-bald-eine-der-teuersten-staedte.html

Berlin verdreifacht Zweitwohnungssteuer

"Berlin verdreifacht Zweitwohnungssteuer die Zweitwohnungssteuer in der Hauptstadt steigt zum 1. Januar 2019 auf 15 Prozent der Nettokaltmiete.

Zudem soll die Abgabe künftig sofort fällig werden und nicht wie bisher erst nach einem Jahr. Das beschloss das Abgeordnetenhaus am Donnerstag (14. Dezember 2017).

Mehr Menschen sollen Hauptwohnsitz in Berlin anmelden

Der rot-rot-grüne Senat verspricht sich von der Gesetzesänderung in erster Linie, dass mehr Menschen ihren Hauptwohnsitz in Berlin anmelden, nicht zuletzt Studenten. Das hätte Mehreinnahmen aus anderen Steuern und dem Länderfinanzausgleich zur Folge. Höhere Einnahmen aus der Zweitwohnungssteuer selbst, die zuletzt um die drei Millionen Euro jährlich einbrachte, seien nicht das Hauptziel.

Steuersatz bisher weit unter Bundesdurchschnitt

Im Durchschnitt müssen Steuerpflichtige für ihre Zweitwohnung laut Finanzverwaltung künftig pro Jahr 546 Euro statt bisher 182 Euro zahlen. Mit dem bisherigen Steuersatz liege Berlin weit unter dem Bundesdurchschnitt. Auch der neue Satz sei noch niedriger als etwa in München, Potsdam oder Konstanz.

130.000 haben Zweitwohnsitz in der Hauptstadt

Etwa 130.000 Menschen haben nach früheren Angaben der Finanzverwaltung einen Zweitwohnsitz in Berlin angemeldet, jedoch gelten nur rund 17.000 als steuerpflichtig. Für die anderen greifen Ausnahmen, etwa für bestimmte Berufspendler oder Menschen, die nur vorübergehend in der Hauptstadt leben."

 

Quelle: Öffnet externen Link in neuem Fensterhttps://www.berlin.de/special/immobilien-und-wohnen/nachrichten/5118810-2340281-berlin-verdreifacht-zweitwohnungssteuer.html

BVerfG entscheidet über Mietpreisbremse

"- Bund muss Karlsruher Entscheidung bei Regierungsverhandlungen berücksichtigen

- Mietpreisbremse schafft keine einzige bezahlbare Wohnung

 

 

 

Die Mietpreisbremse kommt vor das Bundesverfassungsgericht. Das geht aus einer Entscheidung des Berliner Landgerichts hervor, das die Verfassungsmäßigkeit des Bundesgesetzes infrage stellt. "Endlich wird für Rechtsklarheit gesorgt. Das Bundesverfassungsgericht soll nach der Annahme der Klage möglichst zügig entscheiden, ob die Mietpreisbremse gegen das Grundgesetz verstößt", sagt Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes IVD.

 

Das Landgericht Berlin hat in zweiter Instanz zu einer Mieterklage darauf verwiesen, dass die Mietpreisbremse Vermieter ungleich behandelt. Aufgrund unterschiedlich hoher örtlicher Vergleichsmieten treffe die Mietpreisbremse Vermieter unterschiedlich stark - das sei mit dem Gleichheitsgebot des Grundgesetzes nicht vereinbar, schreibt das Landgericht. "Der IVD teilt die verfassungsrechtlichen Bedenken des Landgerichts", kommentiert Schick.

 

Vor allem bei den anstehenden Sondierungsgesprächen zwischen CDU/CSU und SPD muss die Anrufung des Bundesverfassungsgerichts unbedingt berücksichtigt werden. "Nun ist die Judikative am Zug, unter diesen Umständen kann eine Verschärfung der Mietpreisbremse kein Thema in den politischen Verhandlungen sein", sagt Schick und erinnert an das Bundestagswahlprogramm der SPD, das eine enorme Ausweitung der Mietpreisbremse vorsah. "Ich gehe davon aus, dass die SPD die funktionierende Gewaltenteilung in unserem Land respektieren wird und bis zu einer Entscheidung in Karlsruhe keine Forderungen mit Blick auf dieses Gesetz stellen wird."

 

Der IVD sieht mietrechtrechtliche Eingriffe in die Wohnungsmärkte grundsätzlich kritisch. Regulierungen haben in der Vergangenheit nicht zu mehr bezahlbarem Wohnraum geführt. Genau dieser Wohnraum sei aber dringend notwendig, um den Wohnungsmarkt zu entlasten."

 

Quelle: www.ivd.net

Berliner Vermieter müssen sich an Mietspiegel halten

"Der Berliner Mietspiegel 2015 ist für Vermieter maßgeblich, wenn sie die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln wollen. Das hat jetzt das Landgericht Berlin in zwei Urteilen entschieden. Zuvor hatte es immer wieder Unklarheiten über die Anwendbarkeit des Berliner Mietspiegels gegeben. Er ist vor allem deshalb so relevant, weil die darin enthaltenen Daten die Obergrenze für die Berechnung der zulässigen Höchstmiete bei der Neuvermietung markieren.

 

Prenzlauer Berg, Berlin: Auch in der Bundeshauptstadt müssen sich Vermieter am örtlichen Mietspiegel orientieren.

 

Laut Mietpreisbremse können Vermieter bei Neuvermietung in der Regel höchstens die ortsüblichen Vergleichsmiete plus zehn Prozent als Mietpreis verlangen. Diese Vergleichsmiete können Vermieter in den meisten Fällen aus dem örtlichen Mietspiegel entnehmen. In Berlin war der Mietspiegel aus dem Jahr 2013 umstritten. Das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg hatte ihn für fehlerhaft erklärt, das Landgericht anschließend befunden, er sei doch „nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen“ erstellt. Ähnliche Verfahren gab es nun auch um den Mietspiegel 2015. Das Landgericht hat nun entschieden: Er darf für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zugrunde gelegt werden (Az.: 9 C 145/15 und 18 S 111/15).

 

Geklagt hatten zwei verschiedene Parteien: Eine Vermieterin hatte die Miete für eine 135 Quadratmeter große Wohnung unter Berufung auf den Mietspiegel auf 1.033 Euro erhöht. Die Mieterin hatte sich dagegen gewehrt, weil sie die Aussagekraft des Mietspiegels anzweifelte. Sie blieb aber erfolglos. In einem weiteren Fall wollte eine Vermieterin die Miete für eine 93 Quadratmeter große Wohnung auf 725 Euro erhöhen. Dagegen wiederum wehrte sich der Mieter unter Berufung auf den Mietspiegel. Das Landgericht gab ihm teilweise Recht und verurteilte ihn dazu, nur einer weitaus geringeren Mieterhöhung zuzustimmen.

Mietspiegel von allen Interessenvertretern anerkannt

 

In ihrer Urteilsbegründung führten beide Kammern aus, der Berliner Mietspiegel 2015 sei von Interessenvertretern der Mieter und Vermieter sowie vom Land Berlin anerkannt. Er bilde daher die örtliche Mietsituation zutreffend ab. Das Gericht sei nicht verpflichtet, zusätzlich ein Sachverständigengutachten einzuholen. Denn: für eine konkrete Wohnung könne selbst mit maximalem Aufwand die ortsübliche Miete niemals wissenschaftlich exakt ermittelt werden, so die Richter.

 

Der Mietspiegel 2015 bilde daher eine ausreichende Schätzungsgrundlage – das heißt einen sogenannten einfachen Mietspiegel. Dieser könne für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden. Eine Revision zum Bundesgerichtshof hat das Landgericht nicht zugelassen. Der Mietspiegel ist daher ein wirksames Instrument."

 

Quelle:

Öffnet externen Link in neuem Fensterhttps://news.immowelt.de/n/3307-urteil-berliner-vermieter-muessen-sich-an-mietspiegel-halten.html

VD: Verbraucherstreitbeilegungsgesetz tritt heute in Kraft

• Neue Anlaufstellen für Verbraucher und Informationspflichten auch für Makler

• IVD-Ombudsstelle soll als offizielle Streitbeilegungsstelle registriert werden

 

Heute tritt das Verbraucherstreitbeilegungsgesetz in Kraft. Mit diesem Gesetz setzt Deutschland eine EU-Richtlinie (2013/11/EU) um, mit der Verbraucher es künftig etwas einfacher haben sollen, rechtliches Gehör zu erhalten. Die Richtlinie verpflichtet die EU-Mitgliedstaaten, Verbrauchern bei Streitigkeiten aus Kaufverträgen oder Dienstleistungsverträgen mit Unternehmern außergerichtliche Streitbeilegungsstellen zur Verfügung zu stellen. Hierunter fallen auch Maklerverträge. Das neue Gesetz sieht vor, dass diese Streitbeilegungsstellen beim hierfür zuständigen Bundesamt für Justiz registriert werden können. Hierfür müssen die Streitbeilegungsstellen bestimmte Anforderungen zu Fachwissen, Unparteilichkeit, Unabhängigkeit und Transparenz und zum Ablauf des Streitbeilegungsverfahrens erfüllen.

 

IVD-Ombudsstelle soll als Verbraucherstreitbeilegungsstelle registriert werden

 

Der IVD hat bereits seit 2008 mit dem Ombudsmann im IVD eine Anlaufstelle für Verbraucher, wenn es beispielsweise um Streitigkeiten aus einem Makler- oder Verwaltervertrag mit einem IVD-Mitglied geht (zu finden unter www.ombudsmann-immobilien.net/). Der IVD-Ombudsmann Wolfgang Ball besitzt als erfahrener Jurist und ehemaliger Vorsitzender Richter am Bundesgerichtshof nicht nur die juristische Qualifikation, sondern auch das nötige Fingerspitzengefühl. Im Frühjahr 2015 übernahm Ball das Amt des Ombudsmannes Immobilien im IVD, nachdem der Amtsvorgänger Rechtsanwalt Hans-Eberhard Langemaack im Oktober 2014 verstarb. Die IVD-Ombudsstelle soll nun als offizielle Verbraucherstreitbeilegungsstelle beim Bundesamt für Justiz registriert werden. „Im Fall der IVD-Ombudsstelle sind die gesetzlichen Voraussetzungen hierfür weitgehend gegeben, so dass einer Registrierung nichts im Wege steht. Andere Branchen stehen auch in den Startlöchern. Es ist also damit zu rechnen, dass die Zahl der Verbraucherstreitbeilegungsstellen stetig zunimmt“, kommentiert Dr. Christian Osthus, Leiter der Abteilung Recht beim IVD.

 

Schlichtungsvorschlag nicht immer bindend

 

„Bevor sich Verbraucher an die für sie zuständige Schlichtungsstelle wenden, sollten sie aber wissen, dass der Schlichtungsvorschlag für den Unternehmer nur dann bindend ist, wenn sich dieser zuvor dem Schlichtungsvorschlag unterworfen hat“, so Osthus weiter. Hat sich der Unternehmer verpflichtet, den Schlichtungsvorschlag zu befolgen, stärke dies zwar die Rechtsposition des Verbrauchers. Die Zwangsvollstreckung könne er aus dem Schlichtungsvorschlag jedoch nicht betreiben. Hierzu müsse doch gerichtliche Hilfe in Anspruch genommen werden.

 

Neue Informationspflichten für Unternehmer treten ein Jahr später in Kraft

 

Mit dem neuen Gesetz gehen auch neue Informationspflichten einher. So müssen Unternehmer den Verbraucher leicht zugänglich, klar und verständlich darüber in Kenntnis setzen, inwieweit der Unternehmer bereit ist, an Streitbeilegungsverfahren vor einer Verbraucherschlichtungsstelle teilzunehmen. Der Hinweis kann etwa im Impressum oder in einem gesonderten Abschnitt der Internetseite erfolgen. Nimmt der Unternehmer teil, sind weitere Angaben erforderlich. So müssen Anschrift und Webseite der Verbraucherschlichtungsstelle sowie eine Erklärung des Unternehmers, an einem Streitbeilegungsverfahren vor dieser Verbraucherschlichtungsstelle teilzunehmen, in dem Hinweis auf der Webseite oder in den AGB aufgenommen werden. Die Informationspflichten gelten allerdings erst ein Jahr später, also ab dem 1. April 2017. Generell sind nur solche Unternehmen betroffen, die mehr als zehn Personen beschäftigen.

 

Stand 01. April 2016

 

Quelle: www.ivd.net

 

Mehr Förderung fürs Eigenheim, bitte!

Mehr Förderung fürs Eigenheim, bitte!

Für den Eigenheimkauf fehlt vielen Haushalten das dafür notwendige Eigenkapital.

Für den Eigenheimkauf fehlt vielen Haushalten das dafür notwendige Eigenkapital.

 

Der Immobilienboom droht zum gesellschaftlichen Bumerang zu werden. Während Baufirmen, Makler, Banken und Investoren aus dem Händereiben gar nicht mehr herauskommen, rauscht der Boom an den meisten Bürgern vorbei. Wer sich ein Eigenheim leisten will, wird mit hohen Preisen und Kaufnebenkosten konfrontiert. Die Folge: Mieter werden abgehängt, das legt eine Bundesbank-Studie nahe. Der Ruf nach staatlicher Eigenheimförderung wird zunehmend laut. In Berliner Ministerien zeigt man sich davon jedoch unbeeindruckt.

 

Deutschland hat ein Problem: Die Reichen werden reicher, die Armen werden ärmer und ein Teil der Mittelschicht driftet allmählich Richtung Bedürftigkeit. Laut Bundesbank sind die Ursachen für die ungleiche Vermögensverteilung eindeutig: Die Mehrzahl der Deutschen spart lieber, als in Aktien und Immobilien zu investieren. Die Folge: Während Haushalte mit selbstgenutzten Eigenheimen zwischen den Jahren 2010 und 2014 teilweise fünfstellige Vermögenszuwächse verzeichneten, profitierten viele Mieterhaushalte im gleichen Zeitraum kaum vom Bauboom und den Preissteigerungen, hat die Bundesbank anhand von repräsentativen Befragungen herausgefunden.

 

Der Schein trügt, dass das brummende Geschäft mit Wohnungskrediten daher rührt, dass immer mehr Menschen von der Mietwohnung ins Eigenheim wechseln. So waren im Jahr 2014 weiterhin nur 44% der Haushalte Eigentümer der von ihnen bewohnten Immobilie - genauso viele oder wenige wie bei der letzten Befragung 2010. Ein im europäischen Vergleich sehr niedriger Wert und in den Augen von Marcel Fratzscher, Präsident des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung, mit ein Grund, warum das Vermögen in Deutschland so ungleich verteilt ist. "Ein Eigenheim ist eine sehr gute, aber in Deutschland viel zu wenig genutzte Möglichkeit, Vermögen aufzubauen." Fratzscher sieht die Politik in der Pflicht. Diese solle bessere Anreize setzen, "gerade für Menschen in der Mittelschicht, ein Eigenheim erwerben zu können". Damit ließe sich schließlich auch fürs Alter besser vorsorgen.

 

Auch andere Ökonomen wünschen sich eine stärkere Eigenheimförderung. Nach Meinung von Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW) bietet Wohneigentum zahlreiche Chancen, die eine verbesserte staatliche Förderung rechtfertigen würden. Neben den von Fratzscher genannten positiven Effekten bei der Vermögensbildung und der Altersvorsorge zählt Voigtländer die niedrigeren Wohnkosten und den Schutz vor Gentrifizierung hinzu. Reiner Braun, Vorstandsmitglied beim Beratungsinstitut empirica, findet, dass alleine aus Gleichbehandlungsgründen neben der Förderung des Mietwohnungsbaus auch Wohneigentum in den Genuss staatlicher Subvention kommen müsse. Von einer "stärkeren" Förderung könne er allerdings nicht sprechen: "Was es nicht mehr gibt, kann man auch nicht verbessern", merkt er süffisant an.

 

2003 war die Welt von Wohnungs- und Hauskäufern noch in Ordnung. Zwar fielen die Kreditzinsen im Vergleich zu heute üppig aus, dafür gab es Immobilien - wiederum im Vergleich zu heute - zu Spottpreisen. On top gab's ein Bonbon vom Staat: die Eigenheimzulage. In der Spitze förderte der Staat Neubauten mit 20.000 Euro. Wer mit dem Hausbau gewartet hat, bis die Kinder auf der Welt waren, bekam nochmals rund 6.100 Euro je Sprössling. Die Einkommensgrenzen waren so hoch angesetzt, dass viele in den Genuss der Förderung kamen. Für den Staat war die Eigenheimzulage ein kostspieliges Unterfangen: 2004 beliefen sich die Aufwendungen auf über 11 Mrd. Euro. Zwei Jahre später beschloss die Große Koalition die Abschaffung der Eigenheimzulage, nicht nur weil sie teuer war, sondern weil das Förderziel längst erreicht war: "Die Wohnungssituation in Deutschland ist gut", lautete damals die Begründung.

 

In den Köpfen von Politikern, Lobbyisten und Ökonomen schwirrt sie seitdem aber weiter herum. Insbesondere vor Wahlen kommt es regelmäßig zum Griff in die Mottenkiste. Im Bundestagswahljahr 2013 waren es die CSU-Politiker Peter Ramsauer und Alexander Dobrindt, die mit der Wiedereinführung der Eigenheimzulage auf Stimmenfang gingen. Zuletzt kokettierte CDU-Mann Guido Wolf im Landtagswahlkampf in Baden-Württemberg mit der allseits beliebten Subvention - geholfen hat es ihm bekanntlich nicht. Dabei genießt die Eigenheimzulage in weiten Teilen der Bevölkerung weiterhin große Popularität. So hält jeder Zweite ihre Wiedereinführung für sinnvoll, wie Anfang des Jahres eine Umfrage von TNS Infratest im Auftrag von Wüstenrot ergab.

 

Die Sehnsucht nach einer Förderung à la Eigenheimzulage ist nachvollziehbar. Viele Mieterhaushalte, die mit dem Kauf einer Immobilie liebäugeln, stoßen angesichts rasant angezogener Kauf- und Baupreise in vielen deutschen Städten schnell an ihre Grenzen. Nach empirica-Statistik sind die Kaufpreisfaktoren, also das Verhältnis zwischen Kaufpreis und Jahresnettoeinkommen, zwischen 2010 und 2015 kräftig gestiegen. Im Hotspot München müssen Käufer einer 80 m2 großen Eigentumswohnung mittlerweile das 8,6fache ihres Einkommens investieren, vor fünf Jahren lag der Faktor noch bei 5,1. Noch drastischer fällt die Bilanz bei Einfamilienhäusern aus: Dort stieg der Faktor von 12 auf 16,7. Auch in den anderen Metropolen Hamburg, Berlin, Frankfurt, Köln, Düsseldorf und Stuttgart stiegen die Kaufpreisfaktoren, wenn auch in geringerem Ausmaß.

 

Die niedrigen Zinsen helfen da nur zum Teil: Die Einsparungen müssen die Kreditnehmer in die Tilgung stecken, ansonsten droht ihnen nach Ablauf der Zinsbindung ein böses Erwachen, wenn ein hoher Schuldenberg zu dann deutlich höheren Zinsen anschlussfinanziert werden muss. Mit den Kaufpreisen steigt auch der Aufwand für die Kaufnebenkosten, also Grunderwerbsteuer und Notargebühren - und wenn es blöd läuft auch noch die Maklerprovision. Unterm Strich fehlt vielen Haushalten das notwendige Eigenkapital, um das alles zu stemmen. Und anders als in der letzten Boomphase zwischen 2004 und 2007 springen Banken nicht in die Bresche und finanzieren mit sogenannten Vollfinanzierungen die gesamten Anschaffungs- oder Herstellungskosten inklusive Nebenkosten und Einbauküche.

 

Die gut 32.000 Euro, die eine vierköpfige Familie mit der Eigenheimzulage in Gestalt von 2003 bekam, wären da eine willkommene Hilfe, die Eigenkapitallücke zu schließen. Das weiß auch Andreas Ibel, Präsident des Bundesverbands Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW). Im Gespräch mit dem Springer-Titel Die Welt sprach sich Ibel für die Einführung einer staatlichen Wohnungsfreizugsprämie aus: Mieter, die ihre Wohnung aufgeben und ins Eigenheim umziehen, sollten eine Prämie erhalten. Der Vorteil: "Eine solche Zulage kann das Angebot freier und bezahlbarer Wohnungen schlagartig erhöhen", meint Ibel. Im Ergebnis würde die Umsetzung von Ibels Vorschlag nichts anderes bedeuten als die Neuauflage der Eigenheimzulage.

 

Dass sie in der Form von damals heute sinnvoll wäre, glauben Ökonomen allerdings nicht. Zu pauschal wurde gefördert, mit zu vielen Streuverlusten und Mitnahmeeffekten. "Die Eigenheimzulage war sehr teuer und wenig effizient", sagt IW-Volkswirt Voigtländer. Besser wäre es seiner Ansicht nach, die Grunderwerbsteuer zu senken und als Eigenkapitalersatz staatlich garantierte Nachrangdarlehen anzubieten. Auch der Makler- und Hausverwalterverband IVD macht sich schon seit längerem für eine Steuersenkung bzw. für eine Befreiung der Grunderwerbsteuer für Ersterwerber stark. "Bislang wird Schwellenhaushalten nur durch Mietenpolitik unter die Arme gegriffen. Gerade in der jetzigen Niedrigzinsphase muss der Staat diesen Haushalten aber auch durch gezielte Förderprogramme zur Eigentumsbildung verhelfen", meint IVD-Präsident Jürgen Michael Schick.

 

Die Idee mit der Steuersenkung ist charmant, jedoch schwierig umzusetzen, seitdem die Hoheit über die Grunderwerbsteuerfestsetzung bei den Ländern liegt. Auch der Eigentümerverband Haus & Grund wünscht sich statt neuer Subventionen lieber eine Steuersenkung, nicht nur bei der einmalig anfallenden Grunderwerbsteuer, sondern auch bei der jährlich wiederkehrenden Grundsteuer, die in die Verantwortung der Kommunen fällt. In der Lobbyarbeit will man bei den Entscheidungsträgern durchaus Sensibilität für diese Forderungen ausfindig gemacht haben, berichtet Alexander Wiech, Pressesprecher von Haus-&-Grund. "Wir halten eine Umsetzung für nicht ganz unrealistisch", drückt sich Wiech gleichwohl vorsichtig aus.

 

Reiner Braun kann sich anders als Voigtländer mit einer zulagenbasierten Förderung anfreunden, allerdings müsste klar differenziert werden zwischen Zuzugs- und Wegzugsregionen. In Zuzugsregionen sollten die Förderung nur Familien unterhalb einer gewissen Einkommensgrenze erhalten, und zwar sowohl für den Kauf von Bestandsimmobilien als auch für den Neubau. In Wegzugsregionen hingegen sollte die Förderung auf alle Bevölkerungsschichten ausgedehnt werden, allerdings beschränkt auf den Erwerb leer stehender Wohnungen. Auf diesem Wege ließe sich auch das Problem der Zersiedelung in den Griff bekommen. In beiden Fällen schwebt Braun ein progressionsunabhängiger, einmaliger Zuschuss zum vorhandenen Eigenkapital vor. Brauns Vorstandskollege Harald Simons kann sich auch eine erhöhte Eigenheimförderung für zentrale Dorf- und Stadtlagen vorstellen, "um diese zu erhalten". Ganz gleich auf welche Förderung es am Ende hinauslaufen sollte, sinnvoll sei diese nur, wenn gleichzeitig mehr Bauland zur Verfügung stünde. "Ohne Bauland verpufft jede Förderung in höheren Preisen", macht Braun deutlich.

 

Nach Ansicht von Andreas Mattner, Präsident des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA), wäre eine Ausdehnung der Eigenheimförderung ohnehin nur die zweitbeste Lösung: "Wenn ein Wohnungsmarkt eine ausgewogene Mischung aus Angebot und Nachfrage bietet, braucht es keine zusätzlichen Anreize für private Wohnungskäufer etwa durch Eigenheimzulagen." Zudem dürfe die Politik eine mögliche Eigenheimzulage nicht als Alibi dafür nutzen, die Herstellungskosten und Steuerbelastungen für private und professionelle Immobilieninvestoren durch neue Auflagen und Regulierungen weiter zu erhöhen. "Bezahlbarer Wohnraum ist in allen deutschen Standorten dringend notwendig und muss das Ziel einer verantwortungsvollen Baupolitik sein", fordert der ZIA-Präsident.

 

Das bevorzugte Mittel der Bundesregierung zu diesem Zweck lautet: mehr Geld für den sozialen Wohnungsbau und steuerliche Förderung für den Mietwohnungsbau. "Die Bundesregierung beabsichtigt keine über die beschlossenen Maßnahmen hinausgehende Ausweitung von Steuervergünstigungen und Subventionen. Vor diesem Hintergrund ist eine Wiedereinführung der Eigenheimzulage nicht geboten", teilte das von Unionspolitiker Wolfgang Schäuble geführte Bundesfinanzministerium der Immobilien Zeitung mit. Auch das unter der Leitung der Sozialdemokratin Barbara Hendricks stehende Bundesbauministerium sieht keinen Bedarf für eine Neuauflage der Eigenheimzulage. Selbstgenutztes Wohneigentum werde durch zahlreiche Instrumente und Anreize gefördert, wie z.B. die diversen KfW-Programme, die Wohnungsbauprämie, die Arbeitnehmesparzulage und die Eigenheimrente, vulgo Wohn-Riester. Im Übrigen seien die Finanzierungsbedingungen für die Bildung von Wohneigentum angesichts der niedrigen Marktzinsen aktuell sehr günstig. "Daher war in den letzten Jahren die Bautätigkeit in diesem Bereich anhaltend hoch - deutlich höher als bei vermieteten Wohnungen, weshalb sich unsere jüngsten Bemühungen, den Wohnungsbau anzukurbeln, vor allem auf neue Förderinstrumente wie die steuerliche Sonderabschreibung auf preisgünstigen Mietwohnungsneubau konzentrieren", teilt ein Ministeriumssprecher mit.

 

Doch trotz der Abwiegelung der verantwortlichen Ministerien scheint sich in Kreisen der Bundestagsfraktionen, die die Bundesregierung stützen, etwas in Sachen Eigenheimförderung zu tun. So sagte Marie-Luise Dött, die Umwelt- und Baupolitische Sprecherin der CDU/CSU-Fraktion, der Immobilien Zeitung: "Wenn wir die Förderung für den Mietwohnungsbau verstärken, müssen wir auch an die Eigenheimförderung denken. Das trägt zur Alterssicherung bei, ermöglicht zeitnah den eigenen Wohnwunsch und entlastet am Ende auch den Mietwohnungsmarkt." Und was heißt das konkret? "Die Wohnungsbauprämie als Anreiz für junge Menschen zum Sparen hat an Attraktivität verloren. Das muss geändert werden", so Dött. Immerhin.

 

Quelle:

www.immobilien-zeitung.de

Verbraucherstreitbeilegungsgesetz

• Neue Anlaufstellen für Verbraucher und Informationspflichten auch für Makler

• IVD-Ombudsstelle soll als offizielle Streitbeilegungsstelle registriert werden

 

Heute tritt das Verbraucherstreitbeilegungsgesetz in Kraft. Mit diesem Gesetz setzt Deutschland eine EU-Richtlinie (2013/11/EU) um, mit der Verbraucher es künftig etwas einfacher haben sollen, rechtliches Gehör zu erhalten. Die Richtlinie verpflichtet die EU-Mitgliedstaaten, Verbrauchern bei Streitigkeiten aus Kaufverträgen oder Dienstleistungsverträgen mit Unternehmern außergerichtliche Streitbeilegungsstellen zur Verfügung zu stellen. Hierunter fallen auch Maklerverträge. Das neue Gesetz sieht vor, dass diese Streitbeilegungsstellen beim hierfür zuständigen Bundesamt für Justiz registriert werden können. Hierfür müssen die Streitbeilegungsstellen bestimmte Anforderungen zu Fachwissen, Unparteilichkeit, Unabhängigkeit und Transparenz und zum Ablauf des Streitbeilegungsverfahrens erfüllen.

 

IVD-Ombudsstelle soll als Verbraucherstreitbeilegungsstelle registriert werden

 

Der IVD hat bereits seit 2008 mit dem Ombudsmann im IVD eine Anlaufstelle für Verbraucher, wenn es beispielsweise um Streitigkeiten aus einem Makler- oder Verwaltervertrag mit einem IVD-Mitglied geht (zu finden unter www.ombudsmann-immobilien.net/). Der IVD-Ombudsmann Wolfgang Ball besitzt als erfahrener Jurist und ehemaliger Vorsitzender Richter am Bundesgerichtshof nicht nur die juristische Qualifikation, sondern auch das nötige Fingerspitzengefühl. Im Frühjahr 2015 übernahm Ball das Amt des Ombudsmannes Immobilien im IVD, nachdem der Amtsvorgänger Rechtsanwalt Hans-Eberhard Langemaack im Oktober 2014 verstarb. Die IVD-Ombudsstelle soll nun als offizielle Verbraucherstreitbeilegungsstelle beim Bundesamt für Justiz registriert werden. „Im Fall der IVD-Ombudsstelle sind die gesetzlichen Voraussetzungen hierfür weitgehend gegeben, so dass einer Registrierung nichts im Wege steht. Andere Branchen stehen auch in den Startlöchern. Es ist also damit zu rechnen, dass die Zahl der Verbraucherstreitbeilegungsstellen stetig zunimmt“, kommentiert Dr. Christian Osthus, Leiter der Abteilung Recht beim IVD.

 

Schlichtungsvorschlag nicht immer bindend

 

„Bevor sich Verbraucher an die für sie zuständige Schlichtungsstelle wenden, sollten sie aber wissen, dass der Schlichtungsvorschlag für den Unternehmer nur dann bindend ist, wenn sich dieser zuvor dem Schlichtungsvorschlag unterworfen hat“, so Osthus weiter. Hat sich der Unternehmer verpflichtet, den Schlichtungsvorschlag zu befolgen, stärke dies zwar die Rechtsposition des Verbrauchers. Die Zwangsvollstreckung könne er aus dem Schlichtungsvorschlag jedoch nicht betreiben. Hierzu müsse doch gerichtliche Hilfe in Anspruch genommen werden.

 

Neue Informationspflichten für Unternehmer treten ein Jahr später in Kraft

 

Mit dem neuen Gesetz gehen auch neue Informationspflichten einher. So müssen Unternehmer den Verbraucher leicht zugänglich, klar und verständlich darüber in Kenntnis setzen, inwieweit der Unternehmer bereit ist, an Streitbeilegungsverfahren vor einer Verbraucherschlichtungsstelle teilzunehmen. Der Hinweis kann etwa im Impressum oder in einem gesonderten Abschnitt der Internetseite erfolgen. Nimmt der Unternehmer teil, sind weitere Angaben erforderlich. So müssen Anschrift und Webseite der Verbraucherschlichtungsstelle sowie eine Erklärung des Unternehmers, an einem Streitbeilegungsverfahren vor dieser Verbraucherschlichtungsstelle teilzunehmen, in dem Hinweis auf der Webseite oder in den AGB aufgenommen werden. Die Informationspflichten gelten allerdings erst ein Jahr später, also ab dem 1. April 2017. Generell sind nur solche Unternehmen betroffen, die mehr als zehn Personen beschäftigen.

 

Stand 01. April 2016

Quelle: ivd.net

Portal-Seite für Grundstueckswerte im Land Brandenburg

Analog zu "BORIS Berlin", der kostenfreien Onlineabfrage der Bodenrichtwerte Berlins existiert auch "BORIS Land Brandenburg", das amtliche Internetangebot der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte im Land Brandenburg und der LGB (Landesvermessung und Geobasisinformation Brandenburg). Ein wunderbarer Service, der eine einheitliche Recherchemöglichkeit auf dem Grundstücksmarkt im gemeinsamen Wirtschaftsraum ermöglicht und sich sowohl an den Bedürfnissen der Bürger als auch an denen professioneller Nutzer orientiert. Mehr Informationen und weiterführende Links:

Öffnet externen Link in neuem Fensterhttps://www.gutachterausschuss-bb.de

Neue Sonderabschreibungen für den Wohnungsbau

• 35 Prozent Sonder- und Normalabschreibungen in den ersten drei Jahren

• Begrenzung von 2.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche

 

Um der neuen Wohnungsknappheit in den Ballungsgebieten zu begegnen, sollen wieder Sonderabschreibungen zur Förderung des Mietwohnungsbaus nach § 7 b EStG eingeführt werden. Das Kabinett hat heute der entsprechenden Gesetzesvorlage zugestimmt. Aufgrund der Vorschrift des § 7 b EStG konnten in der Nachkriegszeit auch Eigentümer selbst genutzter Wohnungen steuerliche Abschreibungsverluste geltend machen. Die Förderung ist im Laufe der Jahre durch einen Sonderausgabenabzug nach § 10 e EStG und die Eigenheimzulage ersetzt und letztlich abgeschafft worden.

Der neue § 7 b EStG wird aber nur für vermietete Wohnungen gelten. Für neu errichtete Wohnungen soll neben der Normalabschreibung von zwei Prozent eine Sonderabschreibung eingeführt werden, die in den ersten beiden Jahren zehn Prozent und im dritten Jahr neun Prozent beträgt. Damit beträgt die Summe der Sonderabschreibungen und Normalabschreibungen in den ersten drei Jahren 35 Prozent. Der Restwert von 65 Prozent muss nach § 7 a Abs. 9 EStG auf die restlichen 47 Jahre des 50 – jährigen Abschreibungszeitraums der Normalabschreibung verteilt werden. Das sind 2,13 Prozent und bezogen auf die Baukosten 1,38 Prozent.

 

Die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibungen ist auf 2.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche begrenzt. Gefördert werden Wohnungen, die der Investor als Bauherr errichtet oder im Jahr der Fertigstellung gekauft hat. Voraussetzung ist, dass der Bauantrag nach dem 31. Dezember 2015 und vor dem 1. Januar 2019 gestellt wird. Der Bauantrag muss also spätestens im Jahre 2018 gestellt werden. Wenn kein Bauantrag erforderlich ist, gilt das Datum der Bauanzeige. Letztmalig kann die Sonderabschreibung mit der Steuererklärung 2022 in Anspruch genommen werden. Die Wohnung muss mindestens zehn Jahre lang vermietet werden. Voraussetzung ist außerdem, dass die Baukosten bzw. die Anschaffungskosten nicht mehr als 3.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche betragen.

 

Die Sonderabschreibung ist regional begrenzt. Zur Bestimmung des sogenannten Fördergebietes knüpft das Gesetz sowohl an das Wohngeld als auch an die Mietpreisbremse und die Absenkung der Kappungsgrenze an. Zum Förderbiet gehören Gebiete, die

 

- durch die Anlage zu § 1 Abs. 3 der Wohngeldverordnung den

Mietstufen IV bis VI zugewiesen sind oder

- in denen die Mietpreisbremse nach § 556 d Abs. 2 BGB gilt

 

oder

 

- in denen die auf 15 Prozent abgesenkte Kappungsgrenze

nach § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB gilt.

 

IVD kritisiert fehlende Regelung für Personengesellschaften und den kurzen Förderzeitraum

 

Anders als nach dem Fördergebietsgesetz der 1990er Jahre fehlt eine Vorschrift nach der bei Personengesellschaften die Gesellschaft selbst zur Vornahme der Abschreibungen berechtigt ist. Aufgrund der Vorschrift des § 15 b EStG ist eine Inanspruchnahme der Sonderabschreibungen über geschlossene Fonds nicht möglich. Gefördert werden also nur Direktinvestitionen in Gebäude und Eigentumswohnungen. Der Förderzeitraum von drei Jahren ist zudem extrem kurz. Die gegenwärtige Wohnungsknappheit in stark nachgefragten Gebieten wird bis dahin wohl nicht beseitigt sein. Damit die Förderung wirksam wird, sollte zusätzlich die Normalabschreibung von derzeit zwei Prozent auf mindestens drei Prozent angehoben werden.

 

3. Februar 2016

 

Quelle: IVD Deutschland

Berliner Immobilien teurer und nachgefragt wie nie

Ein überwiegend geringes Angebot trifft auf eine anhaltend hohe Nachfrage. In nahezu allen Teilmärkten des Berliner Immobilienmarktes sind deshalb die Preise im Vergleich zum Vorjahr gestiegen. Oftmals interessieren sich mehrere potenzielle Mieter oder Käufer für ein Objekt und nicht selten entscheiden die besseren finanziellen Möglichkeiten über den finalen Zuschlag. Die größten Preissprünge sind im Segment der Eigentumswohnungen zu verzeichnen. Aber auch bei den Baugrundstücken zur Einfamilienhausbebauung sowie bei freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern ging es mitunter deutlich nach oben. Besonders Familien oder Hauptstädter mit durchschnittlichem Einkommen und geringem Eigenkapital richten ihren Fokus deshalb verstärkt auf das Berliner Umland, damit sie sich ihren Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen können.

 

Dies geht aus dem am 26. November 2015 veröffentlichten Immobilienpreisservice des IVD Berlin-Brandenburg hervor. Das aktuelle Zahlenwerk untersucht detailliert die wichtigsten Immobilienteilmärkte der zwölf Berliner Bezirke sowie die kreisfreien Städte Brandenburgs und basiert ausschließlich auf tatsächlich erzielten Miet- und Kaufpreisen für Wohn- und Gewerbeimmobilien in der Metropolregion Berlin-Brandenburg.

 

„Berlin braucht dringend mehr Neubau. Einen anderen Schluss kann man aus den

nun vorliegenden und wenig überraschenden Zahlen des Immobilienpreisservice nicht

ziehen“, sagt Dirk Wohltorf, Vorstandsvorsitzender des Immobilienverbandes Berlin-

Brandenburg und erläutert: „Aktuelle Prognosen gehen in diesem Jahr von mehr als

80.000 Neu-Berlinern aus. Aufgrund der anhaltend hohen Flüchtlingszahlen, die hierbei

noch nicht erfasst sind, dürfte sich der tatsächliche Zuzug in die Hauptstadt wohl

eher im sechsstelligen Bereich bewegen. Was das für die Nachfrage und somit auch

für die Preise auf dem Immobilienmarkt in den kommenden Jahren bedeutet, dürfte

jedem klar sein. Zugereiste und Alt-Eingesessene entdecken deshalb das Wohneigentum

als Absicherung gegen steigende Mieten im Alter für sich und sorgen so für einen

Nachfrageüberhang und steigende Preise.“

 

Trotz dieser Tendenz sind die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für den Immobilienkauf

nach wie vor sehr günstig. Die anhaltend niedrigen Kreditzinsen machen eine Finanzierung attraktiv. Zudem weist der Verband darauf hin, dass der Immobilienkauf in den kommenden Jahren nicht billiger wird. Wohltorf: „Betrachtet man den Zeitraum, in dem die Kaufpreise in Berlin nach oben gehen, erkennt man, dass dies nicht das Ende der Wachstumskurve sein wird. Wir befinden uns aktuell nominal in etwa auf dem Preisniveau Mitte der 1990er Jahre. Das heißt, unter Berücksichtigung der Inflation liegen wir trotz der starken Nachfrage und der politisch geförderten Angebotsverknappung noch auf einem deutlich niedrigeren Preisniveau als vor 20 Jahren. Wer also noch fündig wird und jetzt kaufen kann, der sollte das tun. Ein Ende der Preissteigerungen sehen wir beim Wohneigentumserwerb in nachgefragten Lagen nicht. Dafür fehlen vor allem auch die politischen Rahmenbedingungen. Kappungsgrenzenverordnung, Mietpreisbremse, Umwandlungsverbot - egal, was sich der Berliner Senat noch einfallen lässt - neuen Wohnraum und damit eine Entlastung des Marktes schafft man so nicht. Verantwortungsvolle Politik heißt auch, gemachte Fehler einzugestehen und nun endlich den Wohnungsbau durch attraktive und vor allem flexible Regelungen anzukurbeln.“

 

Preissprung bei Eigentumswohnungen

 

„Der beste Schutz vor steigenden Mieten ist der Besitz von Wohneigentum. Diese Erkenntnis setzt sich auch in der traditionellen Mieterstadt Berlin immer mehr durch“, schlussfolgert Katja Giller, Vorsitzendes Mitglied des IVD-Wertermittlungsausschusses und verweist auf die hohe Nachfrage und die daraus resultierenden Preissteigerungen bei den Eigentumswohnungen. In den Standardwohnlagen kletterten die Preise durchschnittlich um 12,1 Prozent auf 1.850 €/qm und um 13,6 Prozent auf 2.500 €/qm in den Vorzugswohnlagen. Da dieser Marktbereich allerdings mehrheitlich durch neugebaute Objekte beziehungsweise durch den Erstbezug nach einer Sanierung geprägt ist, müssen die Käufer teilweise wesentlich tiefer in die Tasche greifen. Aufgrund starker Anstiege der Bodenpreise sowie der Baukosten verlangen die Verkäufer im Schnitt 3.200 €/qm in Standard- und 4.000 €/qm in Vorzugswohnlagen. Dieser Aufwärtstrend zeigt sich im Übrigen auch bei den Bestandswohnungen.

 

Einen regelrechten Run erlebte im aktuellen Betrachtungszeitraum des Immobilienpreisservice der Bezirk Mitte. In den Standardlagen verteuerten sich die Preise um 29,7 Prozent auf nun 2.400 €/qm. 37,5 Prozent ging es in den Vorzugswohnlagen nach oben, in denen jetzt bis zu 3.300 €/qm gezahlt werden müssen. Damit ist der Bezirk Mitte Berlins Spitzenreiter in diesem Marktsegment und setzt sich vor Charlottenburg-Wilmersdorf, wo der Quadratmeter Wohneigentum je nach Lage 2.300 € beziehungsweise 3.200 € kostet. Giller: „Die zentralen, innerstädtischen Lagen werden am stärksten nachgefragt. Bezirke wie Friedrichshain-Kreuzberg, Steglitz-Zehlendorf und Pankow erfreuen sich ebenfalls wachsender Beliebtheit. Die konsequente Entwicklung dieser Stadtteile wird in naher Zukunft zu weiteren Preisanstiegen führen.“

 

Kaufpreise für Häuser auf dem Weg nach oben

 

Durchschnittlich 290.000 € in Standardwohnlagen beziehungsweise 390.000 € in Vorzugswohnlagen müssen die Berliner für ein freistehendes Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von 130 Quadratmetern bezahlen. Damit kennen in diesem Jahr die Kaufpreise für Häuser ausschließlich den steilen Weg nach oben. Verzeichneten die IVD-Experten im vergangenen Jahr noch moderate Preissteigerungen von durchschnittlich vier Prozent erhöhten sich die Kaufpreise im aktuellen Betrachtungszeitraum je nach Lage um 7,4 beziehungsweise 8,3 Prozent. Den geringsten Zuwachs (+2,7 Prozent) weist die Vorzugslage von Reinickendorf auf, wo ein Einfamilienhaus bis zu 380.000 € kostet. Im Vergleich dazu investieren die Käufer in Charlottenburg-Wilmersdorf für ein vergleichbares Objekt bis zu 700.000 € (+16,7 Prozent), was gleichzeitig der Höchstwert in Berlin ist.

Die Preissteigerungen gelten aber nicht nur für die Vorzugswohnlagen, sondern sind

eine allgemeine Tendenz in allen Lagen und Bezirken. Berliner, die weniger Geld für das eigene Heim investieren möchten, richten daher ihren Fokus eher nach Lichtenberg, Marzahn-Hellersdorf oder auch Treptow-Köpenick. Je nach Wohnlagen tendieren hier die Preise zwischen 225.000 € bis zu 300.000 € für ein Einfamilienhaus.

 

Baugrundstücke in BER-Nähe beliebt

 

Der noch nicht feststehende Termin zur Eröffnung des neuen Hauptstadtflughafens BER wirft bereits seine Schatten voraus. Vor allem die Stadtteile in der Nähe, die in naher Zukunft von der guten Anbindung an den BER profitieren werden, sowie auch das angrenzende Umland finden offensichtlich den Zuspruch zukünftiger Hausbauer. Aus diesem Grund wird Bauland in den Vorzugslagen von Neukölln deutlich teurer. Mit dem größten Preisanstieg in der Hauptstadt von 35 Prozent auf nun 250 €/qm ist der Bezirk zwar noch vergleichsweise günstig, schließt aber zum durchschnittlichen Berliner Preisniveau auf. In Standardwohnlagen sind die Preise um rund 16 Prozent auf 240 €/qm und in Vorzugslagen um rund 24 Prozent auf 430 €/qm gestiegen. Generell gilt: Wer auf der Suche nach Bauland ist, wird vor allem in den Vorzugslagen des westlichen Stadtgebietes kaum noch Angebote finden. „Hinzu kommt, dass viele Grundstücke aufgrund der großen Nachfrage gar nicht mehr inseriert werden, sondern mittels geführter Wartelisten der Makler bereits im Vorfeld zur Veräußerung kommen. Mitunter müssen also zukünftige Hausbauer einen langen Atem haben und vorausschauend agieren. Denn trotz aktuell günstiger Kreditzinsen braucht es ausreichend Eigenkapital, um selbst zu bauen“, resümiert Katja Giller.

 

Kapitalanlageimmobilien in Berlin weiterhin international begehrt

 

Die Hauptstadt bleibt bei internationalen Investoren ein begehrter Standort. Da nach Ansicht von Experten andere europäische Metropolen deutlich überteuert sind, rechnet man in Berlin trotz der aktuellen deutlichen Preiszuschläge mit einer positiven Entwicklung der Investments. Das lässt auch in diesem Segment die Preise steigen, die sich teilweise von traditionellen Refinanzierungsberechnungen mittels des tatsächlichen Mietertrages ablösen und trotz Mietpreisbremse mehr auf die zukünftige Entwicklung des Mietniveaus spekulieren. Vor allem in Mitte war die Preissteigerung mit 25,9 Prozent auf 1.700 €/qm Wohn-/Nutzfläche in Standardlagen und 20 Prozent auf 2.400 €/qm Wohn-/Nutzfläche in Vorzugslagen erheblich (Schwerpunktkaufpreise für Wohn- und Geschäftshäuser ab 12 WE) Spitzenreiter bleibt jedoch Charlottenburg-Wilmersdorf mit Schwerpunktpreisen von 1.800 €/qm in Standardlagen beziehungsweise 2.500 €/qm in Vorzugslagen.

 

Berliner Umland im Aufwind

 

Die brandenburgischen Städte und Gemeinden im Berliner Umland profitieren stark vom Angebotsmangel und den stark gestiegenen Kaufpreisen in der Hauptstadt. Die Grundstücks- und Hauskaufpreise sind nahezu flächendeckend um fünf bis zehn Prozent gestiegen. Besonders nachgefragt werden Wohnlagen im Umkreis von rund einem Kilometer um die S- und Regionalbahnhöfe. Spürbar ist dies vor allem an der wachsenden Zahl neugebauter Ein- und Zweifamilienhäuser. Aber auch Grundstücke mit einer guten Anbindung an den neuen Hauptstadtflughafen BER sind beliebt. Die zahlreich durchgeführten Schallschutzmaßnahmen werten die Wohnlagen auf und führen zu weiteren Preissteigerungen.

 

Auch der Immobilienmarkt der brandenburgischen Landeshauptstadt ist ungebrochen im Aufwind. Ein- und Zweifamilienhäuser werden teurer. Die Preise liegen mittlerweile zwischen 200.000 € in einfachen und 430.000 € in sehr guten Lagen. Ebenfalls nach

oben geht es im Mietmarkt. In mittleren bis guten Wohnlagen stiegen die Wohnungsmieten um rund sechs Prozent auf 9 €/qm Wohnfläche. Die Spitzenmieten bleiben hingegen stabil bei 11,50 €/qm.

 

Ausblick: Berliner Senat muss gestalten statt verwalten

 

Berlins rasantes Bevölkerungswachstum hat eine Nachfragewelle ausgelöst, die durch den Markt nicht mehr in jeder Lage flächendeckend bedient werden kann. Hält diese Entwicklung an, kennen die Preise in allen Immobilienteilmärkten nur den Weg nach oben. „Der Berliner Senat muss endlich handeln, das reine Verwalten der Metropole reicht nicht aus. Die Hauptstadt braucht Neubau - in allen Lagen und Ausstattungsklassen“, sagt Dirk Wohltorf. Der Vorstandsvorsitzende des IVD Berlin-Brandenburg betont, dass flexible Förderprogramme für den Wohnungsneubau und ein attraktiver Infrastrukturausbau bisher weniger beachteter Bezirke auf der Tagesordnung stehen sollten. Wohltorf: „Gesetze, wie die Mietpreisbremse, jetzt womöglich in einer fatalen zweiten Runde zur Vollbremsung des Marktes ausgebaut, werden nicht Teil der Lösung sein. Probleme, die das Marktungleichgewicht mit sich bringt, werden so intensiviert und verlängert. Auch der dauerhaften Erhöhung der „Strafsteuer“ für den Eigentumserwerb, Grunderwerbsteuer genannt, muss Einhalt geboten werden. Der IVD Berlin-Brandenburg fordert beispielsweise die Befreiung von Selbstnutzern beim Erstkauf, um mehr Anreize für den Eigentumserwerb zu setzen. Berlin braucht Mut zur Gestaltung. Dass der Senat dazu in der Lage ist, muss er jetzt beweisen.“

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© IVD Berlin-Brandenburg e.V.

Fehler beim Immobilienkauf

"Der Kauf einer Immobilie zur Kapitalanlage steht angesichts mangelnder Alternativen an den Kapitalmärkten und als wirksamer Schutz vor Inflation für viele Kaufinteressenten aktuell hoch im Kurs. Ob die Anlage zum Erfolg führt, hängt wesentlich von den Entscheidungen des Käufers ab. Der wirksamste Schutz vor einem Fehlkauf liegt in der Prüfung aller verfügbaren Unterlagen und der Zusammenarbeit mit einem qualifizierten Berater. Käufer einer Immobilie soll-ten sich von einem Verkäufer nicht unter Druck setzen lassen. Der IVD hat die häufigsten Fehler, die Käufer einer Immobilie machen, zusammengestellt.

 

Fehler 1: Kauf der Immobilie ohne Besichtigung

Eine Immobilie sollte niemals ohne Besichtigung erworben werden. Der Zustand der Fassade, des Eingangsbereiches und des Treppenhauses sind dabei erste wichtige Indikatoren für die Qualität des Objektes. Schäden im Putz, eine nicht voll funktionsfähige Gegensprech- und Heizungsanlage oder undichte Fenster erschweren die Vermietung und ziehen nicht unerhebliche Kosten für die Reparatur nach sich. Zudem weisen derartige Mängel auf eine nachlässige Verwaltung hin. Die Besichtigung sollte immer zusammen mit einem Immobilienmakler oder einem Sachverständigen durchgeführt werden. Sie erkennen Mängel schneller und können einschätzen, wie sich diese auf den Kaufpreis auswirken oder ob sogar von einem Kauf abzuraten ist.

 

Fehler 2: Kauf ohne Sichtung der zur Verfügung stehenden Unterlagen

Auch bei der Sichtung der Unterlagen ist Sorgfalt gefordert. Alle für den Kauf notwendigen Unterlagen wie Mietverträge, Grundsteuerbescheid oder Wohnflächenberechnungen müssen gesichtet und auf Vollständigkeit geprüft werden. Außerdem sollte kontrolliert werden, ob es noch offene Baulasten beziehungsweise Belastungen im Grundbuch gibt, die auf den Käufer übergehen können.

 

Fehler 3: Keine Prüfung der Ordnungen und Rechte

Zu den Unterlagen, die ein Käufer unter anderem unbedingt anfordern und studieren sollte, zählen die Teilungserklärung, Hausordnung, Beschlusssammlung, Bauakte sowie Zuweisung von Sondernutzungsrechten an Dachboden, Kellerräumen und Stellplätzen. Diese müssen unbedingt sorgfältig geprüft werden, damit der Käufer nach dem Kauf keine bösen Überraschungen erlebt. Beim Erwerb einer Wohnung ist es außerdem wichtig, die Protokolle der Eigentümerversammlung aus der so genannten Beschlusssammlung einzusehen. Aus ihnen ist beispielsweise ablesbar, ob noch Reparaturen ausstehen. Auch die Höhe der Instandhaltungsrücklage in einer WEG ist ein wichtiges Indiz für Tragfähigkeit der Kaufentscheidung. Aus den Protokollen ist auch erkennbar, ob es in der Vergangenheit Streit zwischen den Parteien gegeben hat. Im Gegensatz zum Hauseigentümer ist der Wohnungseigentümer mit seinem Eigentum in jenes der anderen Wohnungs-eigentümer der jeweiligen Wohnanlage sowie deren Interessen eingebunden.

 

Fehler 4: Kauf ohne Wertgutachten

Um die Immobilie nicht zu einem überteuerten Preis zu erwerben, sollte unbedingt eine Marktwerteinschätzung oder ein Verkehrswertgutachten eines Gutachters oder Sachverständigen eingeholt werden. Das Ergebnis des Gutachtens dient als Abgleich für die Kaufpreisforderung. Liegt es unter dem geforderten Kaufpreis, sollten Käufer ausführlich prüfen, woran dies liegen kann. Nicht jede teure Immobilie muss schlecht sein. Viele Kaufinteressenten von Immobilien in guten und sehr guten Lagen nehmen Renditeabschläge in Kauf. Der Immobilienverband IVD hat ermittelt, dass gerade diese Immobilien im Lauf der Jahre eine besondere Wertbeständigkeit aufweisen..

 

Fehler 5: Mangelnde Prüfung von Mietverträgen und bestehenden Erträgen aus der Immobilie

Mit den Mieteinnahmen steht und fällt der Erfolg der Investition. Deshalb müssen diese vor dem Kauf eingehend überprüft werden. Käufer sollten vor dem Kauf ermitteln, wie hoch die tatsächliche Nettokaltmiete ist, und ob diese auch langfristig zu erzielen ist. Dazu sind die Mieterklientel, der Leerstand in der Immobilie und die Mieterfluktuation zu analysieren. Ob die Vermietungschancen zu einer bestimmten Miete realistisch oder Mietsteigerungen möglich sind, sollte unbedingt geprüft werden.

 

Fehler 6: Kauf unter Zeitdruck

Käufer sollten sich niemals zu einem schnellen und übereilten Kauf drängen lassen. Zunächst müssen alle Unterlagen, Fakten und die Immobilie sorgfältig geprüft werden, bevor eine Entscheidung getroffen wird. Um ein Gespür für den Markt zu bekommen, sollten verschiedene Angebote geprüft und verschiedene Objekte beziehungsweise Wohnungen angeschaut werden. Ein Käufer ohne Erfahrung sollte auch niemandem glauben, der ihn davon überzeugen will, die Immobilie sei ein besonders günstiges Angebot und ein schnelles Handeln sei erforderlich. Ein wichtiges Indiz ist auch der Zeitpunkt, der für die notarielle Beurkundung vorgeschlagen wird. Diese sollte zu den normalen Geschäftszeiten erfolgen. Alles andere sollte den Käufer aufhorchen lassen. Nur wenn es für einen auswärtigen Käufer gar nicht anders einzurichten sei, sollte eine Beurkundung am Wochenende oder am Abend in Betracht gezogen werden.

 

Fehler 7: Kauf ohne Berater

Wie die genannten Fehlerquellen zeigen, sollte eine Kaufentscheidung nicht ohne fachlich fundierten Rat getroffen werden. Makler und Verwalter sind wertvolle Ratgeber für jeden Käufer. Immobilienmakler unterstützen den Käufer gezielt und können ihre ganze Erfahrung zur Verfügung stellen, wenn der Kunde dies wünscht. Es empfiehlt sich einen entsprechenden Beratungsvertrag abzuschließen und einen professionellen Makler hinzuzuziehen. Ein wichtiger Qualitätsnachweis für Makler ist die Mitgliedschaft in einem Berufsverband wie dem Immobilienverband IVD oder die Zertifizierung des Immobilienmaklers nach der Maklernorm DIN EN 15733.

 

Informationsportal für mehr Transparenz

Die Berliner Senatsverwaltung für Justiz und Verbraucherschutz hat am 1. Februar die Internetseite www.schutz-vor-schrottimmobilien.de vorgestellt, die in Kooperation mit dem IVD erarbeitet worden ist. Die Internetseite enthält detaillierte Hinweise und eine Checkliste, wie sich Anleger vor dem Kauf einer überteuerten oder für ihre Situation ungeeigneten Eigentumswohnung schützen können."

Quelle: www.ivd.net

Verbraucherinformationen zum Widerrufsrecht

 

Das Recht zum Widerruf des Maklervertrages

Seit dem 13. Juni 2014 können Maklerverträge widerrufen werden. Das Widerrufsrecht betrifft ausschließlich den Maklervertrag selbst. Der vermittelte Kauf- oder Mietvertrag ist grundsätzlich nicht betroffen.

Die neue Regelung beruht auf der sogenannten EU-Verbraucherrechterichtlinie und musste vom deutschen Gesetzgeber in dieser Form eingeführt werden. Wenn Sie sich an einen Makler wenden und um ein Exposé über ein von ihm annonciertes Objekt bitten, bekommen Sie daher statt der gewünschten Informationen zunächst eine Belehrung darüber, dass Sie den Maklervertrag innerhalb von 14 Tagen widerrufen können, so wie Sie dies beispielsweise vom online Einkaufen her kennen.

Dies ist für Sie wahrscheinlich verwirrend, weil Sie sich gar nicht bewusst sind, bereits einen Maklervertrag abgeschlossen zu haben. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes kommt ein Maklervertrag bereits dann zustande, wenn Sie sich auf ein Inserat des Maklers an ihn wenden und dieser Sie auf die Provisionspflicht hingewiesen hat.

Nach dem Gesetz ist der Makler daher verpflichtet, Sie bereits zu diesem Zeitpunkt auf ihr Recht zum Widerruf dieses Vertrages hinzuweisen. Dies ist jedoch kein Problem, weil Sie dem Makler eine Provision – wie bisher - nur dann zahlen müssen, wenn Sie die Immobilie, die Ihnen der Makler nachgewiesen hat, auch tatsächlich kaufen oder mieten. Daran ändert sich nichts. Sollte das Objekt, das der Makler Ihnen vorgestellt hat, nicht zusagen, müssen Sie den Maklervertrag auch nicht widerrufen.

Durch Bestätigung, dass Sie die Widerrufsbelehrung erhalten haben, gehen Sie keine Verpflichtung ein. Sie müssen auch nicht befürchten, dass in der Widerrufsbelehrung irgendwelche nachteiligen Klauseln versteckt sind. Denn den Text hierfür hat der Gesetzgeber vorgegeben. Die Regelung über das Widerrufsrecht hat jedoch zur Folge, dass der Makler Ihnen die Adresse des betreffenden Objekts eigentlich erst nennen kann, wenn die Widerrufsfrist von 14 Tagen abgelaufen ist.

Wenn Sie wollen, dass der Makler vorher tätig wird, müssen Sie dies ausdrücklich verlangen, was zu einem Verlust des Widerrufsrechtes führen kann, wenn der Makler seine Leistung vollständig erbracht hat.

Dies ist der Fall, wenn er ihnen die Möglichkeit zum Abschluss des Vertrages verschafft hat. Am besten ist es, wenn folgender Fahrplan eingehalten wird:

Ihr Makler hat

• Sie über Ihr Recht zum Widerruf des Maklervertrages belehrt und

• Ihnen ein Muster für die Erklärung des Widerrufs zur Verfügung gestellt.

• Sie bestätigen darauf hin, die Widerrufsbelehrung erhalten zu haben, und

• fordern damit den Makler auf, bereits vor Ablauf der Widerrufsfrist tätig zu werden.

Hierzu erklären sie, dass Ihnen bewusst ist, dass Ihr Widerrufsrecht dadurch erlischt, wenn der Makler Ihnen die Gelegenheit zum Abschluss des Miet- oder Kaufvertrages verschafft.

Quelle: www.ivd.net

IB-GRE Immobilienservice

Thomas Gregorzik REV

Betriebswirt(VWA)

Rechtsökonom (VWA)

15345 Petershagen / Eggersdorf

Tel.:

Funk:  
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0163 75 39 518

E-mail: immobilienservice@ib-gre.de

  • Recognised European Valuer (rev) TEGoVA
  • von der HS Kaiserlautern öffentl.-rechtl. zertif. Gutachter für die Bewertung von bebauten und unbebauten  Grundstücken sowie Mieten und Pachten und
  • zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LS) nach DIN EN ISO/IEC 17024
  • geprüfter Immobilienmakler (EIA) und
  • DIN EN 15733 zertifizierter Makler
  • Baumanager (TÜV)
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